Mietminderung oder Vertragsanpassung bei coronabedingter Geschäftsschließung

– Ergebnis der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und -chefs der Länder am 13.12.2020 –

Neben all den einschneidenden Maßnahmen haben die Bundeskanzlerin und die Regierungschefinnen und Regierungschefs mit Beschluss vom 13.12.2020 auch entlastende Maßnahmen getroffen.

So sieht Ziffer 15 des Beschlusses vor, dass

„für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet wird, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen infolge der Covid -19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB darstellen.“

§ 313 Abs.1 BGB sieht nämlich die Möglichkeit einer Vertragsanpassung vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.

Rechtsfolge dieser Vereinbarung ist, dass betroffene Gewerberaummieter eine Mietminderung nach § 536 BGB durchführen können. Aufgrund des Verbots der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel oder des Gastgewerbes ist ein Mangel der Mietsache anzunehmen, da die Tauglichkeit der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben bzw. gemindert ist. Der Mieter kann in der Zeit des Lockdowns aufgrund der Schließung seine Gewerberäume nicht nutzen. Dadurch ist der vertragsgemäße Gebrauch vorübergehend aufgehoben.

Jedenfalls – so der Wortlaut des Beschlusses – sind die behördlichen Beschränkungen infolge der Covid-19 Pandemie als Anwendungsfall der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB zu sehen. Danach können Gewerberaummieter Verhandlungen mit dem Vermieter führen und eine Mietreduzierung fordern.

Allerdings ist stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Es kommt danach darauf an, inwieweit die öffentlich-rechtliche Maßnahme den vereinbarten Geschäftszweck beschränkt.

Ohne genauere Anhaltspunkte wird wohl von einer Mietreduzierung bzw. Mietmangel von 50% auszugehen sein. Dies sei auch gerechtfertigt, da Vermieter und Mieter gleichermaßen in solidarischer Weise das Risiko tragen sollen, so das LG München I in der Entscheidung vom 05.10.2020.