Wichtig ist, dass im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung und Verwertung des gemeinsamen Eigenheims die Vermögensauseinandersetzung im gesetzlichen Güterstand und der Zugewinngemeinschaft unterschieden werden muss. Beide Angelegenheiten haben nichts miteinander zu tun.
Im Bereich des Güterrechts wird bei beiden Ehegatten die Miteigentumshälfte ins Endvermögen eingestellt. Soweit Verbindlichkeiten bestehen werden diese ebenfalls im Endvermögen eingetragen. Soweit sich bei den Vermögenspositionen ein Zugewinnausgleichsanspruch auf der Seite eines Ehegatten errechnet, steht es diesem frei bei Übernahme der Haushälfte diesen zu verrechnen.
Das Güterrechts beantwortet somit nicht die Frage, ob das Eigentum, beziehungsweise hälftige Eigentum, am Familienheim längerfristig behalten werden soll oder es besser ist, sich davon zu trennen.
Für diese Fragestellung gibt es vier mögliche Antworten:
- Durch die derzeit hohen Immobilienpreise ist es für beide Ehegatten eventuell interessant, die Eheimmobilie zu veräußern. Dies ist jedoch nur möglich, wenn beide Ehegatten zumindest in dieser Frage an einem Strang ziehen. Da in verschiedenen Phasen der Trennung und Ehescheidung zum Teil Entscheidungen nur noch vor dem Hintergrund getroffen werden, dem Anderen zu schaden, ist dies häufig eine hohe Hürde. Besteht Einvernehmen für den Verkauf wird der Erlös nach Abzug eventueller Verbindlichkeiten hälftig geteilt.
- Die Eheimmobilie stellt häufig auch eine Lebensleistung sowie ein Aspekt für die Altersversorgung dar. Auch die Überlegung, dass den Kindern das Familienheim erhalten bleiben soll, spielt häufig eine Rolle. Daher wäre eine Lösung, dass die Immobilie von einem Ehegatten zum Alleigentum übernommen wird. Erforderlich ist hierzu, dass ein Ehegatte dem Anderen in einem notariell beurkundeten Übergabevertrag seine Miteigentumshälfte überschreibt. Der übertragende Ehegatte erhält nach Abzug eventueller Schulden seinen hälftigen Anteil ausbezahlt.
- Auch die Vermietung der Immobilie kann für die Ehegatten ein lukratives Geschäft sein. Den Miteigentümern steht dann der Mietzins hälftig zu. Vom Mietzins können noch offene Verbindlichkeiten abgetragen werden. Allerdings setzt auch diese Lösung voraus, dass die Ehegatten reflektieren können, dass es sich in diesem Falle um ein für beide Seiten vorteilhaftes Geschäft geht. Wichtig ist dies insbesondere für alle Fälle wenn der Darlehensvertrag noch auf Jahre mit Zinsbindung besteht und nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeführt werden kann.
- Sofern das Familienheim kein klassisches Einfamilienhaus ist, sondern ein Mehrfamilienhaus, kann die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen interessant sein. Allerdings werden hierzu in der Regel ein Architekt und in jedem Fall ein Notar benötigt. Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung werden dann die Wohnungen entsprechend ihrer Werte unter den Ehegatten aufgeteilt. Durch das dann entstandene Alleineigentum jedes Ehegatten an ihren Wohnungen, hat jeder die Entscheidungsbefugnis nach Belieben zu verfahren.
Nach welcher der Möglichkeiten verfahren wird, ist stark vom Einzelfall abhängig. Je nach Höhe der Belastung der Immobilie, der Wertsteigerung die erzielt wurde sowie bauliche Veränderungen, die in der Vergangenheit vorgenommen wurden, müssen Abwägungen getroffen werden, die auch schmerzhaft sein können. Sinnvoll ist es in jedem Fall, dass zumindest in dieser Frage die Ehegatten miteinander sprechen, um eine Lösung zu finden, die für beide Seiten vertretbar ist.
